L’ÉDITO DE SULI FINANCES
Le luxe immobilier n’a rien d’absolu : il se mesure toujours par rapport à un marché local. L’Observatoire Bonne Fortune 2025 de Green-Acres met des chiffres sur cette réalité en définissant le « prestige » comme une position dans la distribution des prix d’un département. Résultat : on peut entrer dans le top 10 % des biens les plus chers avec moins de 300 000 euros dans certains territoires, quand Paris exige des budgets à plusieurs millions.
Un segment qui vit sa vie, loin du marché « standard »
Alors que l’immobilier résidentiel classique se stabilise, le marché du prestige poursuit une dynamique propre. L’observatoire relève une hausse de 9,7 % des demandes pour l’immobilier de luxe en 2025. La raison est simple : lorsque le budget n’est pas le facteur limitant, la décision d’achat est moins sensible aux conditions de crédit et davantage guidée par la rareté, la qualité intrinsèque du bien, l’emplacement, l’usage (résidence secondaire) ou la dimension patrimoniale (actif de long terme, transmission).
Cette autonomie ne signifie pas que le segment est « immunisé ». Il obéit à ses propres cycles, souvent plus lents, et à des critères de liquidité spécifiques : un bien d’exception peut se vendre très bien… mais il peut aussi mettre du temps à trouver son acquéreur si le marché local est étroit. C’est précisément l’intérêt d’une approche par percentiles : elle fournit un repère pour comparer des territoires qui n’ont pas la même profondeur de demande.
Deux repères nationaux pour objectiver le prestige
Pour rendre la notion comparable, l’étude utilise deux repères : le top 10 % et le top 1 % des biens les plus chers. Au niveau national, le seuil d’entrée dans le top 10 % s’établit à 862 000 euros, et celui du top 1 % à 3,29 millions d’euros. Mais ces repères changent de sens selon le territoire. Dans les départements où la demande de prestige est massive, les seuils montent mécaniquement : Alpes-Maritimes et Var concentrent plus de la moitié des demandes de prestige, avec des parts de marché de 30,5 % et 22,4 %.
La capitale illustre l’extrême de la distribution : 1,9 million d’euros pour entrer dans le top 10 % et 11,7 millions pour accéder au top 1 %. À l’autre extrémité, Meuse, Creuse ou Mayenne permettent d’intégrer le top 10 % local avec un budget inférieur à 300 000 euros. Dit autrement : « prestige » signifie d’abord « haut de marché », et seulement ensuite « très cher ».
Une géographie du luxe à intégrer dans le conseil patrimonial
Les seuils varient fortement d’un département à l’autre. En Haute-Savoie, le top 10 % démarre à 1,39 million d’euros et le top 1 % à 4,6 millions. Dans les Bouches-du-Rhône, ces seuils s’établissent à 1,79 million et 4,95 millions. En Dordogne, le top 10 % est accessible dès 599 000 euros.
La mobilité géographique demeure l’un des leviers patrimoniaux les plus puissants. Changer de territoire, c’est parfois accéder à un niveau de qualité de vie supérieur à budget équivalent, mais aussi à des marchés très différents en termes de saisonnalité, de profondeur de la demande et de liquidité. Ces seuils offrent donc un outil concret pour cadrer les questions clés : quel horizon de détention ? quelle importance de la revente ? quelle part d’usage par rapport à la recherche de valorisation ? Et, surtout, quel est le « vrai » marché de comparaison : celui du département, de la commune, ou d’un micro-quartier très spécifique ?
L’outil a aussi ses limites, que l’étude invite à garder en tête : être dans le top 10 % ne dit rien, en soi, de la qualité architecturale ou de l’état du bien ; cela dit seulement qu’il est cher relativement à son environnement. Pour la gestion de patrimoine, c’est précisément ce qui compte au départ : poser un repère chiffré pour discuter d’un projet, puis affiner avec la réalité du marché local et les critères d’usage. En pratique, ces repères permettent aussi d’éviter un biais fréquent : importer des réflexes parisiens dans des marchés plus étroits, où la valeur dépend davantage de la rareté et de la demande effective que du « prix au mètre carré ».
Source : Observatoire Bonne Fortune 2025, Green-Acres.